Đầu tư bất động sản không nên mạo hiểm Đúng và Sai

Mạo hiểm là một hành động được tránh ở những tình huống thông thường

Vậy tại sao trong hoạt động đầu tư lại có loại hình đầu tư mạo hiểm?

Phải chăng mạo hiểm thì mới đem lợi lợi nhuận cao

Còn không mạo hiểm thì không đem lại lợi nhuận

Rất khó để trả lời câu hỏi này chính xác 100%. Tuy nhiên, là một nhóm nhân sự bán hàng và tham gia vào lĩnh vực đầu tư bất động sản trong suốt 10 năm qua chúng tôi có một vài kiến thức nhất định về vấn đề mạo hiểm trong đầu tư bất động sản muốn chia sẻ lại cho Quý nhà đầu tư.

Hy vọng qua bài viết này chúng tôi sẽ gửi đến Quý nhà đầu tư một vài kiến thức thực tế liên quan đến rủi ro, mạo hiểm ảnh hưởng thế nào đến lợi nhuận trong hoạt động đầu tư bất động sản. Từ đó Quý nhà đầu tư sẽ có cho mình lượng kiến thức tăng thêm cho quá trình đầu tư, tăng hiệu quả & lợi nhuận đầu tư.

Bài viết này sẽ không trả lời chính xác mạo hiểm là tốt hay xấu, vì bản chất của hoạt động đầu tư là cân đối giữa rủi ro và lợi ích. Tuỳ vào khẩu vị đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro, nhà đầu tư sẽ có cho mình những quyết định riêng theo đúng nguyên tắc đầu tư cá nhân.

Hãy cùng nhau xem qua bài viết: Đầu tư bất động sản không nên mạo hiểm Đúng Và Sai.

Rủi Ro & Mạo Hiểm Đi Liền Với Hoạt Động Đầu Tư

ký hợp đồng mua nhà

Trước tiên chúng ta hãy cùng nhau tìm hiểu bản chất thực sự của hoạt động đầu tư.

Đầu tư là hình thức hy sinh các nguồn lực đang có như tiền, sức lao động & trí tuệ để đem lại một kết quả nhất định theo mục tiêu đã đề ra từ trước. Hoạt động đầu tư sẽ tạo ra nguồn tài sản vật chất tăng thêm từ nguồn lực ban đầu hoặc giúp giảm thời gian lao động nhưng vẫn đảm bảo tạo ra nguồn thu nhập nhất định, khi thời gian lao động giảm xuống mức tối thiểu (gần như không cần bỏ thời gian lao động) ta gọi đó là hoạt động đầu tư tạo ra thu nhập thụ động

Xem thêm bài viết: Thu nhập thụ động, nghĩ ngay đến bất động sản

Đầu tư được chia thành 2 hình thức: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

Đầu tư trực tiếp là hoạt động chính nhà đầu tư cũng là người quản lý vận hành, chịu trách nhiệm trên kết quả đạt được. Hoạt động đầu tư này sẽ chịu ích rủi ro từ yếu tố bên ngoài hơn do chính nhà đầu tư là người điều hành mọi thứ nhưng ngược lại nhà đầu tư không chỉ phải bỏ nguồn lực về tiền mà còn phải hy sinh nguồn lực lao động & trí tuệ.

Đầu tư gián tiếp, nhà đầu tư không tham gia trực tiếp vào quá trình quản lý vận hành mà chỉ bỏ nguồn lực vốn để các cá nhân, tổ chức chuyên nghiệp thay nhà đầu tư vận hành, kiểm soát & tạo ra lợi nhuận. Hoạt động đầu tư gián tiếp sẽ giúp nhà đầu tư giảm thiểu tối đa nguồn lực thời gian, sức lao động & trí tuệ nhưng đổi lại lợi nhuận sẽ bị chia sẻ với các cá nhân, tổ chức chuyên nghiệp chịu trách nhiệm vận hành hoạt động đầu tư.

Đầu tư luôn đi liền với rủi ro vì bản chất chúng ta phải hy sinh nguồn lực trước sau đó mới nhận về lợi nhuận. Nếu quá trình vận hành hoạt động đầu tư không diễn ra đúng như mục tiêu ban đầu rất có thể những khoản thua lỗ sẽ đến và nguồn lực ban đầu sẽ bị tổn hại.

Từ định nghĩa trên ta có thể trả lời ngay câu hỏi đầu tư có nên mạo hiểm hay không?

Đương nhiên là có, bởi bản chất của việc đưa tiền trước rồi nhận về lợi nhuận sau (hoặc thua lỗ) đã là mạo hiểm. Vấn đề là mỗi nhà đầu tư sẽ có mức độ chấp nhận rủi ro, mạo hiểm khác nhau, những nhà đầu tư chấp nhận rủi ro & mạo hiểm lớn sẽ nhận về khoản lợi nhuận cao (ngược lại thua lỗ cũng lớn tương đương). Còn nhà đầu tư an toàn hơn sẽ chỉ chấp nhận những rủi ro thấp, ít mạo hiểm và đồng ý mức lợi nhuận thấp.

Vậy như thế nào là chấp nhận mạo hiểm cao và ít chấp nhận mạo hiểm chúng ta hãy cùng nhau làm 1 ví dụ dễ hiểu sau:

Nhà đầu tư đang dùng ngân sách 100 triệu và đứng trước 4 phương án đầu tư trong 1 năm như sau:

 
ThắngThua
Phương Án Đầu Tư 199.99% lợi nhuận 8 triệu0.01% thua lỗi 2 triệu
Phương Án Đầu Tư 280% lợi nhuận 20 triệu20% thua lỗi 10 triệu
Phương Án Đầu Tư 350% lợi nhuận 50 triệu50% thua lỗ 50 triệu
Phương Án Đầu Tư 40.000000000007% lợi nhuận 100 tỷ99.99999999993% thua lỗ 100 triệu

Theo như ví dụ trên chúng ta có thể kết luận:

  • Trong vòng 1 năm nhà đầu tư chọn phương án 1 (giống đầu tư vào ngân hàng thực tế) sẽ chắc chắn nhận về 8 triệu, đây gọi là hoạt động đầu tư tuyệt đối an toàn, không chấp nhận bất cứ mạo hiểm nào. Đương nhiên vẫn có rủi ro ngân hàng phá sản nhưng tỷ lệ rất thấp.
  • Cũng trong 1 năm nhà đầu tư chọn phương án 2 sẽ có tỷ lệ 80% nhận được 20 triệu (cao hơn nhiều so với phương án 1 với cùng thời gian) nhưng vẫn có tỷ lệ 20% là thiệt hại 10 triệu. Đây được gọi là nhà đầu tư chấp nhận mạo hiểm trung bình.
  • Với phương án 3, 50% nhà đầu tư nhận về số tiền lớn hơn cả 2 phương án trên với cùng 1 năm và tăng lượng vốn ban đầu lên đáng kể (50 triệu) nhưng ngược lại nếu thua lỗ thì giảm đi số tiền ban đầu cũng tương đương (-50 triệu). Hoạt động đầu tư này dành cho những nhà đầu tư yêu thích mạo hiểm, những nhà đầu tư với cái đầu lạnh.
  • Phương án cuối cùng chắc các bạn cũng biết chúng tôi đang nói đến điều gì đúng không? Chính xác đó là hoạt động chơi số Vietlot suốt 1 năm. Chúng tôi không thật sự xếp phương án này vào hoạt động đầu tư nghiêm túc vì nó liên quan đến việc cầu may và không có tính toán xác suất đầu tư mà chỉ đơn giản là liều mình chơi những canh bạc gần như không có hy vọng.

Kết luận: cả 4 phương án đầu tư trên không có sai hoặc đúng chỉ là mức độ chấp nhận rủi ro & mạo hiểm của nhà đầu tư là bao nhiêu.

“Liều ăn nhiều là để mô tả về vấn đề này”

Tuy nhiên, không phải chỉ một yếu tố chấp nhận mạo hiểm cao hay thấp, cái đầu lạnh cỡ nào ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mà vẫn có những yếu tố khác giúp Quý nhà đầu tư nhận diện cơ hội và có cho mình những quyết định thông minh.

Chúng ta hãy tiếp tục theo dõi bài viết để hiểu rõ hơn nhé!

Bất Động Sản Lĩnh Vực Bị Tác Động Bởi Rủi Ro Thế Nào?

bất động sản khu đông

Đầu tư bất động sản là một hoạt động rất “đỉnh” do để gia nhập vào thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải có một nguồn vốn lớn cùng khả năng nhận định thị trường sắc bén để chọn cho mình sản phẩm đầu tư tốt. Đương nhiên lợi nhuận cũng rât khủng.

Và để đầu tư vào bất động sản nhà đầu tư phải hứng chịu những rủi ro sau:

1. Pháp Lý Dự Án: Không chỉ riêng tại thị trường Việt Nam mà cả trên thị trường thế giới các chủ đầu tư thường rất khó để hoàn thành toàn bộ thủ tục pháp lý. Họ phải chờ đợi rất lâu do thủ tục nhiêu khê chưa được giải quyết triệt để của chính quyền địa phương, một phần nữa chi phí bôi trơn tại Việt Nam là rất lớn.

Vì vậy, thông thường trong quá trình hoàn thành thủ tục pháp lý chủ đầu tư sẽ cho khách hàng giữ chỗ trước, tung rổ hàng và giá để nhà đầu tư lựa chọn trước nhằm đảm bảo nhà đầu tư được cung cấp thông tin kịp thời, tiết kiệm thời gian. Chính vì điều này mà một số nhà đầu tư không chuyên đã lợi dụng độ trễ trong thủ tục pháp lý để đẩy rủi ro về phía khách hàng, những khách hàng không tìm hiểu kỹ uy tín chủ đầu tư trước khi xuống tiền rất dễ dính vào việc ngồi chờ hoàn thành thủ tục pháp lý đến “dài cổ” từ đó ảnh hưởng xấu đến thời gian bàn giao nhà, chôn vốn tại 1 dự án quá lâu mà không thể chốt lời như dự tính.

2. Năng Lực Hoạt Động Kinh Doanh: Rủi ro này đến từ khả năng bán hàng của chủ đầu tư, việc chủ đầu tư không thể bán nhanh và dứt điểm các sản phẩm trong dự án sẽ dẫn đến tình trạng “đói vốn”, không thể thực hiện đúng tiến độ dự án khiến thời gian bàn giao nhà chậm lại. Việc chốt lời của nhà đầu tư cũng sẽ bị chậm lại và vì hàng chủ đầu tư chưa bán xong nên thanh khoản của nhà đầu tư cũng chậm.

Những cam kết của chủ đầu tư cũng không được hoàn thành 100%, các tiện ích trong dự án không được đầu tư đúng mức như cam kết ban đầu, quá trình quản lý vận hành không đem lại sự hài lòng cho người ở. Tất cả những điều này gây ra tác động tiêu cực đến quá trình tăng giá của bất động sản, chủ đầu tư bị hạ uy tín và đôi bên đều bị phương hại lợi ích.

3. Năng Lực Tài Chính: Có những dự án dù đã hoàn thành rất tốt việc bán hàng, sản phẩm được bán ra hết nhưng vì năng lực tài chính của chủ đầu tư thấp, phải đi vay với lãi suất cao nhưng không quản trị tốt được nguồn vốn ít ỏi, không cân đối được khoản lợi nhuận thu được và khoản trả lãi dẫn đến tác động tiêu cực đến toàn bộ dự án.

4. Rủi ro trong chính sách: Sự thay đổi trong chính sách của chính quyền Nhà nước là khó dự đoán, Việt Nam vẫn chưa phải là một quốc gia có thị trường bất động sản phát triển lâu đời như các nước phát triển nên việc thay đổi chính sách cho phù hợp với từng thời kỳ là điều hiển nhiên. Trong quá trình tiếp tục thay đổi và phát triển này sẽ có tác động lớn đến thị trường chung, nhiều phần trong thay đổi chính sách sẽ có tác động tích cực nhưng bên cạnh đó vẫn có những chính sách làm phương hại đến lợi ích của nhà đầu tư trong ngắn hạn. Nếu không có đủ nguồn vốn hay phương án dự phòng đối với trường hợp tiêu cực thì rất có thể nhà đầu tư sẽ phải “nhăn mặt, thở dài”.

5. Lãi suất: vì là khoản đầu tư lớn nên rất nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của mình. Nếu lãi suất thấp hơn mức tăng giá của bất động sản hoạt động đầu tư sẽ nhận một lợi thế rất lớn, nhưng nếu lãi suất tăng cao ngoài dự đoán và vượt ngoài kiểm soát thì nhà đầu tư phải hứng chịu một khoản lỗ nhất định từ việc bù đắp vào khoản tiền trả lãi.

Mạo Hiểm Liệu Có Hoàn Toàn “Xấu” Trong Đầu Tư Bất Động Sản

bất động sản khu đông

Đầu tiên chúng tôi xin khẳng định lại một lần nữa: bản chất của việc mạo hiểm trong đầu tư là mức độ chấp nhận rủi ro và mục tiêu lợi nhuận của từng nhà đầu tư. Không có tốt hoàn toàn hoặc xấu hoàn toàn chỉ có phương án nào là phù hợp với từng nhà đầu tư, khẩu vị đầu tư của từng Quý nhà đầu tư là gì.

Đối với những nhà đầu tư có nguồn vốn lớn đủ để tạo ra một quỹ phòng hộ rủi ro thì việc chấp nhận mạo hiểm để đem lại lợi nhuận cao là phương án hoàn toàn phù hợp. Chúng ta có thể chia danh mục đầu tư ra thành nhiều phần để quản trị, không nhất thiết tất cả đều là an toàn mà luôn có những khoản đầu tư tạo lợi nhuận “khủng” kết hợp với khoản đầu tư an toàn để đảm bảo cân bằng dòng tiền khi rủi ro xảy ra.

Với Quý nhà đầu tư có nguồn vốn ít, chúng tôi khuyên rằng: nên chơi những cuộc chơi an toàn hơn, việc bạn thắng sẽ tăng nguồn vốn rất nhanh nhưng một khi đã thua lỗ thì không có bất cứ nguồn tài chính đảm bảo nào để tiếp tục cho quá trình đầu tư. Việc “cày bừa” để tích luỹ lại từ đầu sẽ là một gánh nặng lớn và đôi lúc ảnh hưởng xấu đến tâm lý đầu tư. Đôi lúc Quý nhà đầu tư sẽ bỏ qua cơ hội “ngon ăn” vì tư duy an toàn tuyệt đối được hằng sâu bởi thất bại trước đó.

Vậy nếu có ít tiền mà vẫn muốn mạo hiểm thì sao? chẳng ai sống cho ai cả, chúng tôi không sống cho bạn, việc bạn chấp nhận được mạo hiểm lớn và mong muốn nhanh chóng đến đỉnh vinh quang của sự thành công là quyết định của cá nhân. Từng có rất nhiều trường hợp “liều ăn nhiều” trở nên thành công vượt trội và bạn có thể đi theo nguyên tắc đó nếu thật sự chấp nhận được việc mất tất cả và làm lại từ đầu. Cá tính của nhà đầu tư luôn là điều rất đặc biệt, chúng tôi tôn trọng với quyết định của Quý vị, chỉ là nếu bạn không chấp nhận được việc phải làm lại từ đầu mà vẫn mong muốn có được nhiều tiền nhanh thì chúng tôi khuyên hãy dừng lại và suy ngẫm. Đừng mạo hiểm ngoài khả năng cá nhân.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể hạn chế được rủi ro trong đầu tư bất động sản mà vẫn đảm bảo lợi nhuận không thay đổi bằng những cách sau đây:

1. Chọn cho mình một chủ đầu tư uy tín, đây mới là yếu tố đầu tiên chứ không phải vị trí của sản phẩm. Nhiều chuyên gia khuyên chúng ta rằng vị trí, vị trí & vị trí, chúng tôi không bác bỏ điều đó nhưng tiền thả vào vị trí nào vẫn không quan trọng bằng ai là người quản lý tiền của bạn. Cùng một dự án, loại hình, mức độ đầu tư nhưng một chủ đầu tư chuyên nghiệp sẽ tạo ra nhiều lợi ích cho Quý khách hàng hơn.

Thậm chí có những trường hợp chủ đầu tư làm thay đổi luôn tư duy của thị trường và khiến khách hàng có lợi dù là vị trí dự án không thật sự hoàn hảo. Ví dụ như chủ đầu tư Vingroup, tập đoàn Vingroup đã chứng minh cho chúng ta thấy được tiềm năng rất lớn của các sản phẩm do chủ đầu tư này trực tiếp phát triển, có những sản phẩm vị trí nằm rìa trung tâm nhưng được quy hoạch bài bản nghiêm túc, làm được nhiều hơn cả điều khách hàng mong đợi (như thương hiệu Vinhomes đã tạo ra tiếng vang lớn cho thị trường khi biến những vùng ngoại ô thành những đại đô thị vệ tinh và hoàn toàn có thể thay thế được trung tâm hiện hữu).

2. Tận dụng cơ hội tốt: không phải khoản đầu tư nào cũng đi đúng quy luật rủi ro cao lợi nhuận cao – rủi ro thấp lợi nhuận thấp, vẫn có những trường hợp rủi ro thấp nhưng lợi nhuận cao. Để nhận diện được cơ hội này chúng ta cần có cho mình một người môi giới chuyên nghiệp để tư vấn hướng đến những cơ hội tốt nhất, nhịp thở của thị trường có những biến động và tạo ra những “khe hở” cơ hội tuyệt vời hãy tận dụng nó và đưa ra quyết định dứt khoát, gọn gàng. Đương nhiên bạn phải trả một lượng hoa hồng nhất đinh cho việc tư vấn nhưng chuyện đó chẳng bõ bèn gì với lợi nhuận khủng mà bạn nhận về, hãy luôn nhớ chúng ta chỉ có <30 phút 1 ngày để suy nghĩ về khoản đầu tư bất động sản trong khi nhà môi giới dùng >10 tiếng/ngày. Hãy là người sử dụng tiền thông minh, đừng quá khắt khe.

3. Tỉnh táo trong quyết định, giá luôn là thứ chúng ta bị thu hút, đôi lúc quyết định đầu tư lại không đi theo nguyên tắc xem xét kỹ lưỡng tất cả các khía cạnh mà chúng ta chỉ vì giá rẻ và bỏ qua tất cả những yếu tố khác. Đây là cái bẫy rất dễ mắc phải của các nhà đầu tư, chúng ta mong muốn mua rẻ để có được lợi nhuận cao nhưng đồng thời cũng nhận về rủi ro không đáng.

4. Đầu tư vào nơi mình có lợi thế, nếu nhà đầu tư đã quen một vài khu vực thường xuyên đầu tư và nắm được nhịp thở thị trường tại đó thì hãy tiếp tục phát triển khoản đầu tư tại chỗ. Việc chuyển khu vực đầu tư phải đến từ tính toán kỹ lưỡng và có cho mình một nhà môi giới, một người tư vấn đáng tin cậy để dẫn đường qua thị trường mới. Chúng ta có thể chấp nhận bỏ lỡ cơ hội ở nơi mình không thân thuộc chứ không thể đánh mất tiền ở khu vực nằm ngoài vùng kiểm soát.

Trên đây là những lời khuyên đầu tư mà chúng tôi đã thu thập từ kinh nghiệm thực tế khi tư vấn cho khách hàng cũng như tự áp dụng cho chính bản thân mình. Nếu Quý nhà đầu tư có cho mình những ý kiến khác hoặc muốn đặt câu hỏi hãy để lại bình luận phía dưới.

Hy vọng bài viết sẽ hỗ trợ 1 phần kinh nghiệm cho Quý nhà đầu tư trên con đường chinh phục đỉnh cao và trở thành nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Trân trọng cảm ơn!

Đọc thêm bài viết: Những dự án đáng đầu tư nhất khu Đông cuối năm 2018