Thủ Thiêm – Nỗi thất vọng hay Bến Thượng Hải Việt Nam

Với vị trí đắc địa gần sông lớn Sài Gòn, view nhìn thẳng qua trung tâm Quận 1 nhưng Thủ Thiêm đã ngủ quên trong một thời gian rất dài. Vậy giấc mơ còn dang dở bấy lâu về một khu Thủ Thiêm hiện đại đưa TP.Hồ Chí Minh trở lại vị trí  “ Hòn Ngọc Viễn Đông” có thành hiện thực?

phân tích thủ thiêm
Khu Phố Đông Thượng Hải

I. Những điểm tương đồng giữa khu Thủ Thiêm và khu Phố Đông.

Đều là bán đảo và được bao quanh bởi các con sông lớn. Nếu như bán đảo Thủ Thiêm 3/4 mặt bao quanh tiếp giáp sông Sài Gòn, toạ lạc bên bờ Đông của con sông này; thì Khu Đông Thượng Hải lại được con sông Hoàng Phố bao bọc phía Tây và Biển Đông Trung Hoa ở phía Đông.

Đây là vị thế phú quý sinh tài mang lại nguồn năng lượng sống tích cực vốn rất được ưa chuộng trong phong thủy từ bao đời nay.

Không chỉ có thế, khu đô thị Thủ Thiêm và khu Phố Đông đều được quy hoạch đối diện với các trung tâm cũ của thành phố qua một con sông.

Khu phố Đông đối diện với khu phố Tây của Thượng Hải qua con sông Hoàng Phố. Còn khu đô thị Thủ Thiêm lại nhìn sang trung tâm Quận 1 qua con sông Sài Gòn.

Điều này thuận tiện cho việc phát triển các khu đô thị nhanh chóng do khoảng cách rất gần các trung tâm cũ, cũng tiện cho việc đi lại, làm việc của cư dân sống trong vùng.

Xuất phát điểm của khu Thủ Thiêm và khu Phố Đông cũng có nhiều sự tương đồng.

Vào những năm thập niên 1930, Thượng Hải từng được coi là trung tâm tài chính châu Á – Thái Bình Dương. Tuy nhiên, đến năm 1989 là thời điểm mà Trung Quốc đã thực hiện cải cách kinh tế hơn 10 năm thì Thượng Hải vẫn đang vật lộn tìm kiếm một hướng đi cho mình. Lúc này, khi mà thành phố Thâm Quyến nổi lên như một đại diện mới phát triển của Trung Quốc thì Thượng Hải vẫn chỉ là một đô thị lạc hâu, xuống cấp. Điều đó thúc đẩy chính quyền thành phố quyết tâm tìm ra cho mình con đường mới. Ý tưởng biến khu đất canh tác phía bờ Đông sông Hoàng Phố trở thành một siêu đô thị phát triển nhằm lấy lại thương hiệu một thời của Thượng Hải ra đời. Thời điểm này, khu Đông không khác so với khu Thủ Thiêm trước đây của chúng ta là bao nhiêu với những vùng đất hoang vu, những ruộng lúa và các nhà kho cùng các xóm làng dân định cư.

Giấc mộng về khu Phố Đông lúc đó, rằng đưa Thượng Hải trở lại thành một con rồng lớn về kinh tế của châu Á chẳng phải cũng như kỳ vọng của chúng ta về một khu Thủ Thiêm mới, sẽ đưa Sài Gòn trở lại thành “ Hòn ngọc Viễn Đông’ hay sao.

II. Gần như cùng một thời điểm công bố quy hoạch, sau 20 năm 2 khu đô thị đã thay đổi như thế nào?

Mặc dù đã có 2 bản quy hoạch trước đó từ năm 1965, nhưng do chiến tranh kéo dài nên phải đến ngày 16/1/1993, bản quy hoạch chính thức khu đô thị Thủ Thiêm mới được thủ tướng Võ Văn Kiệt phê duyệt.

Khu tài chính và trung tâm thương mại Phố Đông cũng được công bố quy hoạch lần đầu tiên vào năm 1990.

Với gần như một thời điểm xuất phát là những năm thập niên 90, sau hơn 20 năm, cả 2 khu đô thị đã có sự thay đổi như thế nào?

Phố Đông 20 năm sau đã trở thành bộ mặt kinh tế của đất nước Trung Quốc. Nhắc đến đây, khó có từ ngữ để miêu tả hết được vẻ đẹp của nó. Vẻ đẹp hiện đại của những tòa nhà chọc trời được xây dựng. Sự náo nhiệt của những đại lộ tấp nập xe cộ qua lại và sự xa hoa của những trung tâm giải trí hiện đại luôn chật cứng người. Đây cũng là nơi tọa lạc của ba tòa tháp khổng lồ – niềm tự hào của người dân Thượng Hải là: Trung tâm tài chính thế giới Thượng Hải ( 101 tầng – cao 492m), Tháp Kim Mậu (cao 382m) và Tháp truyền hình Minh Châu Phương Đông ( cao 468m). Đây cũng là bệ phóng cho kinh tế Thượng Hải nói chung cũng như nền kinh tế Trung Quốc nói riêng. Người ta dường như quên hết về hình ảnh hoang vu của nó hơn 20 năm về trước.

Khoảng thời gian gần 20 năm cũng là quãng đường mà khu đô thị Thủ Thiêm chậm chạp đi đến giai đoạn thành hình. Đã có những công trình giao thông và các tòa nhà mọc lên nhưng xen kẽ vào đó là những tàn tích khu dân cư cũ còn lại.

Điều gì làm cho 2 mô hình đặc khu kinh tế có quá nhiều điểm tương đồng ngay từ ban đầu như vậy đến nay lại có sự cách xa về sức phát triển đến thế? Mặc dù có thể coi đây là một sự so sánh khập khiễng vì Trung Quốc vốn là cường quốc mạnh hơn rất nhiều so với nước ta. Tuy nhiên khu Phố Đông mà họ phát triển rộng hơn gấp nhiều lần so với khu Thủ Thiêm của chúng ta.

Chính quyền thành phố Thượng Hải đã có chính sách giúp tổng vốn đầu tư khu đô thị không quá phụ thuộc vào ngân sách nhà nước. Giao toàn quyền cho các công ty khai phát để họ sử dụng đất để thế chấp lấy vốn giải phóng mặt bằng rồi xây dựng hạ tầng, sau đó, bán đấu giá xoay vòng vốn phát triển.

Tuy nhiên, nếu áp dụng cùng cách này với trị trường Việt Nam sẽ rất khó để tạo dựng được lòng tin cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy, trong một thời gian dài, các dự án trong khu đô thị Thủ Thiêm dường như dẫm chân tại chỗ do chưa tìm ra các chính sách huy động vốn hợp lý. Việc xây dựng các công trình hạ tầng quan trọng và tốn rất nhiều chi phí như cầu Thủ Thiêm (năm 2007 với 1.099,6 tỷ đồng) và hầm Thủ Thiêm (năm 2011 với 8.101,410 tỷ đồng) không đủ sức kích thích lòng tin của các nhà đầu tư. Đặc biệt sau đợt khủng hoảng năm 2008, tình hình bất động sản nơi đây lại càng thêm đóng băng hơn.

III. Sau những bước đà dài, từ năm 2013, thị trường bất động sản Thủ Thiêm nóng trở lại.

Mọi việc chỉ bắt đầu tiến triển khi chính quyền thành phố thực hiện phương thức đổi đất lấy hạ tầng (BT). Cụ thể là giao cho công ty Đại Quang Minh xây dựng các công trình hạ tầng quan trọng chính của khu Thủ Thiêm là 4 trục đường chính: đại lộ Vòng cung R1, đường ven hồ trung tâm R2, đường ven sông Sài Gòn R3 và đường châu thổ trên cao R4 với chi phí 8.265 tỷ đồng và cầu Thủ Thiêm 2 với chi phí 3.082 tỷ đồng. Các trục đường chính được triển khai xây dựng kết hợp với các hạ tầng cầu và hầm có sẵn đã giúp hoàn thiện hệ thống giao thông nội tại của khu Thủ Thiêm, cũng như kết nối với Quận 1 một cách dễ dàng.

các trục đường ở thủ thiêm
Những trục đường chính được đưa vào xây dựng giúp hoàn thiện hệ thống giao thông chính và kích thích các nhà đầu tư

Đổi lại, công ty sẽ được giao lại 106 ha đất trung tâm để triển khai dự án đô thị. Hiện tại với tiềm lực kinh tế rất mạnh của chủ đầu tư, khu đô thị Sala đã dần hình thành với mục tiêu phân cấp khách hàng cao cấp, đem lại diện mạo mới cho bán đảo Thủ Thiêm.

Tương tự với mô hình khu đô thị Phố Đông, việc hoàn tất các cơ sở hạ tầng cơ bản, xây dựng thương hiệu ban đầu giúp cho chính quyền tạo nên lòng tin cho các chủ đầu tư tiềm năng về sự phát triển chắc chắn của khu Thủ Thiêm này.

Cụ thể là khi cầu và hầm Thủ Thiêm được đưa vào sử dụng, cùng đó là các trục đường chính được đi vào xây dựng, đã có rất nhiều chủ đầu tư, các tập đoàn lớn kể cả trong nước và quốc tế bắt đầu tìm đến Thủ Thiêm như:

  • Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc với khu “phức hợp thông minh” tại khu trung tâm Thủ Thiêm(khu 2A) với vốn đầu tư lên đến 2 tỷ USD.
  • Chủ đầu tư Quốc Lộc Phát với khu phức hợp Sóng Việt tại khu chức năng số 1 Thủ Thiêm với vốn đầu tư 7300 tỷ đồng.
  • Chủ đầu tư HongKong Land và Công ty CP đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM với tổ hợp căn hộ cao cấp Marina Thủ Thiêm, vốn đầu tư khoảng hơn 400 triệu USD.
  • Sunshine Group với dự án Sunshine Sky Garden, vốn đầu tư 3000 tỷ đồng.
  • GS E&C với dự án Xi Thủ Thiêm.

Và rất nhiều những dự án đang chờ xét duyệt cho thấy triển vọng của khu đô thị này.

IV. Hiện nay Thủ Thiêm đang vươn mình trỗi dậy hơn bao giờ hết.

một số dự án tại thủ thiêm
Một phần khu đô thị Thủ Thiêm hiện tại

Hiện tại các trục đường chính đã bước vào giai đoạn hoàn thành gần như 100%. Các công trình cầu còn lại cũng bắt đầu giai đoạn khởi công.

70% đất quy hoạch ở Thủ Thiêm đã có chủ là các nhà đầu tư lớn và có uy tín cả trong và ngoài nước. Những dự án hiện tại sẽ lên hình hài đồng loạt chỉ khoảng từ 3 – 5 năm nữa. Giấc mơ về một Bến Thượng Hải mới tại Việt Nam chắc không còn xa nữa.

Mặc dù còn một số vấn đề về giải tỏa mặt bằng nhưng hiện nay vấn đề này đã có sự vào cuộc của các cấp chính quyền cũng như các doanh nghiệp tham gia. Vì vậy vấn đề này sẽ sớm được giải quyết vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của rất nhiều bên.

Đây cũng chính là thời điểm hợp lý mà các nhà đầu tư nên nhảy vào vì hiện tại giá cả khu vực đất này đang trên đà tăng mạnh.

Bài viết là ý kiến cá nhân của tác giả. Bạn có đồng tình với quan điểm này không? Hãy cho chúng tôi biết ở phần bình luận nhé!

Xem thêm: Dự án căn hộ The Metropole Thủ Thiêm Quận 2 tại đây