Đất sổ chung là gì? Kinh nghiệm khi đầu tư loại hình này mà bạn cần biết

04/07/2022 09:07

Hiện nay có rất nhiều người mua đất sổ chung vì giá bán sẽ thấp hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên việc mua đất có sổ chung tồn tại rất nhiều bất cập và rủi ro mà người bán và người mua đều có thể gặp phải. Các chủ sở hữu có thể gặp khó khăn khi giao dịch về sau như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,…

Trong bài viết dưới đây, Nasaland sẽ cung cấp các thông tin về đất sổ chung và những vấn đề xung quanh giúp khách hàng có thể đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn.

Đất sổ chung là gì?

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.”

Ngoài ra, mỗi người đều sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng cũng có thể yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Vì sổ chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch dù là mua bán, tặng cho, thế chấp hay ủy quyền liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất phải được sự đồng ý, chấp thuận của các bên sở hữu.

Vậy, đất sổ chung là đất có nhiều hơn 2 người cùng sở hữu một bất động sản mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng với nhau và đều có quyền định đoạt mua bán sang nhượng, cho thuê…

Đặc điểm của đất sổ chung

Đất sổ chung có một số đặc điểm như sau:

Giá rẻ so với mặt bằng chung của thị trường
Những vấn đề liên quan đến đất và tài sản gắn liền với đất như mua bán, tặng, thế chấp, uỷ quyền,… phải thông qua sự đồng ý, chấp thuận của các bên đồng sở hữu.
Vẫn có thể sang nhượng và mua bán một cách bình thường do được pháp luật công nhận hợp pháp
Một mảnh đất được cấp sổ hồng, sổ đỏ chỉ khi đạt đủ diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, những hộ gia đình do không có đủ diện tích đất sở hữu sẽ không được cấp sổ hồng riêng. Tuy nhiên với sổ hồng đồng sở hữu, người sở hữu vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu cùng gộp chung mảnh đất lại với nhau.

Các vấn đề thắc mắc khi đầu tư sổ chung

Góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giải pháp phổ biến khi một người không đủ tài chính để sở hữu một quỹ đất mong muốn. Bên cạnh những ưu điểm, thì người nhận chuyển nhượng phải nắm rõ những rủi ro khi mua chung đất.

Dưới đây là những giải đáp cho các vấn đề vướng mắc thường thấy khi quý khách đầu tư sổ chung.

Đất sổ chung có xây nhà được không?/đất sổ chung có xin phép xây dựng được không?

Đất sổ chung có xây nhà được không, nếu được xây thì thủ tục xin giấy phép có phức tạp không là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm và tìm hiểu.

Điều 89 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020, quy định các trường hợp mà cá nhân, tổ chức được miễn thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng. Căn cứ vào đó, chúng ta có thể xác định việc cá nhân, tổ chức xây dựng trên đất có sổ chung không thuộc trường hợp được miễn cấp phép xây dựng

Bên cạnh đó, pháp luật cũng không cấm trường hợp các cá nhân, tổ chức xây dựng trên đất sổ chung không thể xây nhà.

Vì vậy, nếu bạn đang sở hữu một thửa đất chung sổ mà muốn xây dựng trên thửa đất đó, thì bắt buộc bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng theo từng loại công trình cụ thể.

Đất sổ chung có xây nhà được không là thông tin được nhiều người quan tâm

Mua đất sổ chung có tách sổ được không?/đất sổ chung có tách riêng được không?

Bên cạnh mối quan tâm về việc đất chung sổ có xây nhà được không? Thì bên cạnh đó vấn đề tách riêng đất có sổ chung cũng là vướng mắc lớn của nhiều người.

Như đã phân tích ở trên đất có sổ chung là một xác lập quyền sở hữu hai chủ sở hữu trở lên. Vì thế, bạn có thể tách được sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên, để tách thửa đất, cần đảm bảo các điều kiện như đảm bảo diện tích tối thiểu. Vì vậy, nếu tách thửa đất, trước hết phải tìm hiểu xem sổ đỏ chung là gì, tách sổ đỏ riêng có đảm bảo được diện tích đất tách thửa tối thiểu của mảnh đất đai đã tách hay không.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu được tách thửa như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét

Còn trường hợp bạn mua đất chung sổ để đầu tư, kỳ vọng rằng sau khi tách sổ sẽ bán lại được giá cao thì cũng nên cân nhắc vấn đề thời gian. Việc tách sổ thường mất thời gian khá lâu, sẽ gây ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.

Mua đất sổ chung có an toàn không?

Đất sổ chung thường thuộc một trong hai trường hợp: Bất động sản không đủ điều kiện để tách sổ hồng riêng và bất động sản có đủ điều kiện để làm sổ hồng riêng nhưng bên bán bất động sản vẫn chưa tách sổ trước khi bán.

Khi mua nhà có sổ hồng chung, người mua có thể gặp những rủi ro sau đây:

Nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình
Nhiều trường hợp không thể tách thửa
Có thể xảy ra mâu thuẫn giữa các thành viên
Có thể khó thế chấp để vay tiền
Có thể bị chia khi một người ly hôn hoặc chết

Thủ tục mua đất sổ chung

Nhìn chung, thủ tục mua đất có sổ chung sẽ gồm hai bước cơ bản như sau:

Thứ nhất, Lập hợp đồng chuyển nhượng: Các bên lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, công chứng, chứng thực hợp đồng này.

Thứ hai, tiến hành thủ tục sang tên

Các bên thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND Quận/ Huyện.

Đất sổ chung có vay ngân hàng được không

Nhiều người mua đất chung sổ với mục đích đầu tư, vì vậy câu hỏi đặt ra là đất chung sổ có vay ngân hàng được không. Trả lời cho vấn đề này về mặt lý thuyết, đất sổ chung vẫn có thể được dùng để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế thì việc vay tiền ngân hàng bằng đất sổ chung rất rắc rối.

Để hoàn thiện các thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại trên sổ. Một số trường hợp thì ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ trước khi muốn thế chấp vay, và khi cần đáo hạn bạn cũng sẽ gặp lại những khó khăn này.

Đất sổ chung khó vay ngân hàng hoặc thế chấp

Có nên mua đất sổ chung không?

Có nên mua đất có sổ chung không là câu hỏi được nhiều người đặt ra. Sau khi đã hiểu rõ về ưu và nhược điểm của đất sổ chung, chắc hẳn bạn đã có câu trả lời cho riêng mình. Tuy nhiên với những người đang phân vân, chắc hẳn vẫn cần một lời khuyên hữu ích.

Qua những ưu và nhược điểm trên chúng ta có thể thấy rằng nếu có khả năng về tài chính thì không nên mua đất có sổ chung bởi rủi ro có thể gặp phải cho người mua là rất lớn.

Tuy nhiên, nếu đảm bảo những giấy tờ pháp lý, có thể tách sổ riêng thì mua đất chung sổ sẽ giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền lớn. Vì vậy, bạn hãy xem xét thật kỹ trước khi quyết định đầu tư hoặc an cư.

Nasaland – Đơn vị hỗ trợ tư vấn uy tín

Qua bài phân tích trên, có thể thấy việc mua đất sổ chung cũng như tìm hiểu những quy định về loại đất này chắc hẳn sẽ không hề đơn giản.

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, Nasaland chắc chắn sẽ tư vấn chi tiết cho bạn về những điểm chính của vấn đề này, đặc biệt là những vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua đất sổ chung. Vì thế, nếu quý khách hàng và quý nhà đầu tư có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin về vấn đề nhà đất, vui lòng liên hệ số Hotline 0909.777.500 để được hỗ trợ tư vấn.