Giá Bất Động Sản Quận 2 Tăng Chóng Mặt Có Phải Do Bong Bóng?

Thời gian gần đây giá bất động sản tại khu Đông thành phố Hồ Chí Minh nói chung và bất động sản Quận 2 nói riêng được chú ý rất nhiều, từ đó giá bất động sản tại đây tăng lên nhanh chóng suốt thời gian dài. Có những khoảng thời gian giá tăng 300%-400% chỉ trong 1 năm. Một câu hỏi đặt ra cho Quý nhà đầu tư là:

• Liệu đây có phải là bong bóng bất động sản?
• Đầu tư tại Quận 2 có phải là đang nhận rủi ro?
• Và những khách đầu tư mới có nên tham gia thị trường lúc này hay nên thận trọng quyết định chuyển qua khu vực khác?

Tất cả câu hỏi trên sẽ được giải đáp qua bài viết “Giá Bất Động Sản Quận 2 Tăng Chóng Mặt Có Phải Do Bong Bóng?”. Bài viết sẽ gồm 4 phần chính:

Phần 1: Những nguyên nhân tiêu cực khiến giá tăng.

Phần 2: Những nguyên nhân tích cực giúp giá tăng.

Phần 3: Nhận diện đây có phải là bong bóng.

Phần 4: Nhà đầu tư nên làm gì vào lúc này.

Hãy cùng theo dõi bài viết này nhé!

I. Những nguyên nhân tiêu cực khiến giá tăng.

– Hiệu ứng đám đông – khi giá tăng không ngừng số lượng người quan tâm đến khu vực Quận 2 càng nhiều lên, quyết định đầu tư được đưa ra nhanh hơn và tiếp tục đẩy giá lên cao từ nhu cầu tăng thêm của thị trường. Có những quyết định mua bán chóng vánh, không suy nghĩ chỉ mua và bán sau 1 ngày đến từ những nhà đầu tư nhiều tiền, giá đang lên thì cứ đẩy và tiếp tục đẩy nhanh.

– Kỳ vọng lợi nhuận lớn – Nhà đầu tư dựa vào tốc độ tăng giá trước đó để tiếp tục cộng thêm một mức lợi nhuận mới nhưng vì nguồn cầu thị trường quá lớn nên luôn được chốt lời nhanh chóng. Điều này là rất đỗi bình thường khi đáp ứng theo quy luật cung – cầu của thị trường nhưng việc càng ngày cộng biên độ lợi nhuận càng cao sẽ khiến mức giá thị trường mất ổn định, liên tục tạo đỉnh mới, khó kiểm soát và đôi khi là “loạn”.

– Sợ bán “hớ”, người sở hữu nhìn thấy giá trên thị trường tăng cao thường có dấu hiệu ghim lại đợi tình hình hoặc hét giá cao để thăm dò. Những nhà đầu tư siêu giàu, có niềm tin tốt nhất thị trường thường chấp nhận mua giá cao hơn chứ không để đánh mất cơ hội. Trong trường hợp này người mua tỏ ra quyết liệt khiến người bán đã lo sợ bán hớ lại càng trở nên lo sợ hơn, từ đó tạo ra sự khan hiếm sản phẩm cục bộ. Người mua chấp nhận giá cao, người bán không chịu bán, sức nóng của sản phẩm được đẩy lên càng cao.

II. Những nguyên nhân tích cực giúp giá tăng.

1. Vị trí địa lý thuận lợi:

Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh có vị trí địa lý rất “đỉnh” hướng về Quận 1 chỉ “1 bước chân” qua hầm Thủ Thiêm, Bình Thạnh cũng chỉ 1 cây cầu Sài Gòn hoặc cầu Thủ Thiêm 1. Là cửa ngỏ lưu thông hàng hoá thiết yếu từ khu vực công nghiệp lớn như Quận 9, Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai cung cấp cho cả Tp. Hồ Chí Minh. Một số cơ sở hạ tầng mới sẽ giúp từ Quận 2 có thể di chuyển trực tiếp về Quận 4, Quận 7. Vì vậy có thể nói Quận 2 như một trung tâm kết nối để di chuyển về tất cả các khu vực trung tâm, nơi mà mọi cá thể sống tại Tp. Hồ Chí Minh đều muốn hướng đến vì cực kỳ thuận tiện trong di chuyển để đi làm, giải trí, nhiều cơ hội phát triển sự nghiệp tại đây.

Ngoài ra Quận 2 còn là nơi toạ lạc lõi kim cương mới ngay trong “Hòn Ngọc Viễn Đông” đó là khu đô thị Thủ Thiêm – trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ mới của Tp. Hồ Chí Minh, theo đề án quy hoạch đến năm 2020 thì Thủ Thiêm không chỉ phát triển như một khu đô thị độc lập với đầy đủ chức năng mà còn đủ khả năng để hợp lực cùng Quận 1 làm nhiệm vụ trung tâm song song. Khi Quận 1 đã phát triển đến cực đại và trở nên quá “chật chội cho sự phát triển”, Thủ Thiêm sẽ là vùng đất mới, nơi tiếp bước hành trình phát triển không ngừng, tạo đà để giải thoát sự chật chội, một vụ nổ tăng trưởng mới.

2. Cơ sở hạ tầng đầu tư mới tập trung và dần hoàn thiện.

Trong tổng vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng mới Tp. Hồ Chí Minh thì khu Đông chiếm 2/3 tổng ngân sách. Các cơ sở hạ tầng này đều chạy qua Quận 2, tạo ra hiệu quả ngay lập tức khi vừa đi vào hoạt động là kích thích tốc độ tăng trưởng và đô thị hoá trong khu vực. Có thể nhắc đến như:

Hầm Thủ Thiêm & trục đường Mai Chí Thọ chạy trực tiếp từ Quận 1 sang Thủ Thiêm đến Quận 2 rồi Quận 9 (qua Xa Lội Hà Nội) giúp hàng loạt các dự án mặt tiền và các trục đường cắt ngang nổi lên nhanh chóng.

Đường dẫn cao tốc Long Thành – Dầu Giây, đoạn dẫn này cũng kết nối trực tiếp từ trục Mai Chí Thọ giúp bất động sản Quận 9 được cơn “thượng sóng”. Có những giai đoạn cực thinh đất tại các trục đường lớn của Quận 9 gần đường dẫn cao tốc tăng 300%-400% chỉ trong 1 năm, một đợt tăng giá chưa từng có kể từ giai đoạn tăng trưởng của bất động sản 15 năm trước đây.

4 tuyến đường chính trong Thủ Thiêm với vốn đầu tư lên đến 11.000 tỷ, nhắc đến sự thinh vượng của đế chế Thủ Thiêm hôm nay không thể bỏ qua “công thần” 4 đường này. Hàng loạt các dự án bất động sản mới trên mặt tiền các trục đường nóng hơn bao giờ hết, những đợt mở bán của nhiều dự án khác nhau được tổ chức liên tục, không chỉ là tuần nào cũng mở bán mà là tuần nào cũng có 2-3 dự án mở bán. Tuy nhiên, chính thị trường đã cất tiếng nói trước mọi phân tích của giới chuyên môn, rổ hàng luôn “đỏ đầu”, nhà đầu tư luôn biết cách dọn sạch sẽ mọi sản phẩm.

Tuyến Metro số 1, Metro số 2, cả 2 công trình công cộng hiện đại nhất Tp. Hồ Chí Minh đều chạy qua Quận 2, tuy đến thời điểm hiện tại đã trễ tiến độ và vẫn chưa đi vào hoạt động nhưng đây lại là lợi thế lớn cho các nhà đầu tư vì câu hỏi đặt ra là: nếu Metro hình thành sớm thì chúng ta có mua được giá giống hiện tại? mọi sự chờ đợi luôn có cái giá của nó, sự ngọt ngào sẽ đến với những nhà đầu tư có tầm nhìn tốt nhất và kiên định nhất.

3. Điều kiện tự nhiên tốt.

Đây là yếu tố quan trọng chỉ đứng sau vị trí, view sông, view công viên, dự án mặt tiền sông luôn là lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư thông minh. Quận 2 có cho mình phần diện tích giáp sông lớn nhất Tp. Hồ Chí Minh, nói một cách chính xác thì địa phận hành chính của Quận 2 là vùng được bao quanh bởi sông 100% không điểm chết. Chính việc được bao bọc bởi sông đã khiến thổ nhưỡng Quận 2 tốt hơn, mật độ cây xanh cao hơn, không khí mát mẻ, môi trường trong lành. Thế đất có phong thủ cực thịnh.

4. Quỹ đất sạch được quy hoạch tốt.

Kinh nghiệm quy hoạch tại các khu vực khác của Tp. Hồ Chí Minh đã giúp cho chính quyền địa phương Quận 2 và Tp. Hồ Chí Minh đề ra những quy hoạch mới, hiện đại, chỉnh chu, đồng bộ được áp dụng trên quỹ đất sạch có sẵn. Không tốn quá nhiều chi phí và thời gian giải phóng mặt bằng, những điều mà chính quyền địa phương kỳ vọng và ấp ủ tại Quận 2 đều được đền đáp trọn vẹn. Một thiên tài Quận 2 được nuôi dưỡng trong nền giáo dục quy hoạch tốt thì tương lai chắc chắn sẽ trở nên kiệt xuất.

5. Các khu dân cư dần hình thành.

Cộng đồng dân cư sẽ là yếu tố thứ 3 trong tốc độ tăng trưởng về giá. Nơi có nhiều người sinh sống và làm việc sẽ tạo ra cơ hội nghề nghiệp, cơ hội phát triển mới. Nơi có cộng đồng dân cư sẽ tạo ra nhu cầu định cư cho những người mới, nhu cầu sẽ nối tiếp nhu cầu, tốc độ phát triển sẽ nối tiếp tốc độ phát triển.

Tại Quận 2 những cộng đồng dân cư văn minh đã được hình thành lâu đời cùng những cộng đồng dân cư mới luôn phát triển theo đường xoắn ốc đi lên, nhu cầu ở thực tăng nhanh chóng giúp giá bất động sản tăng một cách tự nhiên và đúng theo quy luật thị trường.

6. Chính quyền địa phương và chủ đầu tư hợp tác tốt.

Thiên thời, địa lợi đã có và cuối cùng là nhân hoà. Chính quyền địa phương luôn tạo cơ hội tốt cho chủ đầu tư lớn cùng tham gia phát triển, trong đó Quận 2 làm tốt điều này đến gần như hoàn hảo. Những chủ đầu tư lớn tại Việt Nam & khu vực Châu Á đều có dự án phát triển tại Quận 2, một sự hợp tác 3 bên cùng có lợi win – win – win/ chính quyền Quận 2 – chủ đầu tư – nhà đầu tư.

III. Nhận diện đây có phải là bong bóng.

Để trả lời câu hỏi đây có phải bong bóng hay không ta cần xem xét nhiều yếu tố. Trong đó phải phân tích kỹ lưỡng và trả lời những câu hỏi sau:

• Giá trị sử dụng của bất động sản có xứng đáng với mức tiền bỏ ra, nói cách khác giá trị thực của bất động sản Quận 2 là bao nhiêu?
• Cơ sở của sự tăng giá là chính đáng hay chỉ là “lòng tham”?
• Rủi ro lớn nhất là gì? khi rủi ro thật sự xảy ra người mua cuối cùng có phải ngậm đắng?

Tất cả những phân tích sẽ trở nên không có giá trị nếu chỉ xét trên phương diện nội bộ vùng lãnh thổ Việt Nam nói chung hay Tp. Hồ Chí Minh nói riêng vì một khu vực phát triển mới như Quận 2 từ trước đến nay chưa từng xuất hiện, không có đủ bằng chứng hay dữ liệu quá khứ để đánh giá. Vì vậy, không thể dựa trên mức giá chung thị trường từ trước đến nay của Tp. Hồ Chí Minh để đánh giá về Quận 2 được.

Tốc độ tăng giá của bất động sản Quận 2 là rất lớn nhưng vì đây là trường hợp vô tiền khoáng hậu nên chúng ta phải đi tìm dữ liệu ở các quốc gia đi trước với sự tương đồng nhất định về văn hoá & vùng địa lý.

1. Singapore

Đương nhiên, rất khó để nói rằng Việt Nam có thể so sánh với Singapore ngay thời điểm hiện tại nhưng ở một góc độ nào đấy Singapore trước đây từng là một quốc gia giống như Việt Nam. Ông Lý Quang Diệu cựu thủ tướng Singapore từng nhấn mạnh “Nếu có vị trí số một ở Đông Nam Á thì đó phải là Việt Nam. Bởi so sánh về địa chính trị, tài nguyên, con người, Việt Nam không thể xếp sau nước nào trong khu vực”.

Ông dự đoán, Việt Nam trong 5 năm tới sẽ bắt kịp tốc độ của các nước trong khu vực. Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh như Singapore, Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản, Australia, và New Zealand. Việt Nam đã mất nhiều thời gian, bỏ lỡ một số cơ hội. Bây giờ, Việt Nam phải bù đắp cho cơ hội đã mất đó, “cần bù đắp và tiến kịp”.

Trong thời điểm thiên thời, địa lợi, nhân hoà của Quận 2 như hiên tại (đã phân tích ở phần 1) rất có thể đây là nơi đầu tiên bù đắp cho cơ hội phát triển đã mất như ông Lý Quang Diệu đã nói. Nên nhớ Singapore từng là nơi xem Việt Nam là mục tiêu phấn đấu và bây giờ trở thành con rồng của Châu Á, không ai nghĩ Singapore sẽ có giá bất động sản “kinh dị” như hiện tại. Nhưng nước bạn đã làm được, còn chúng ta đang có một thế hệ lao động vàng, cơ hội vàng, kỳ vọng vào một tương lai thịnh vượng là hoàn toàn thực tế, chạm vào giấc mơ chỉ là cần thời gian để cố gắng vươn tay ra dài hơn & cao hơn mà thôi.

2. Trung Quốc

Văn hoá con người và địa hành chính của khu Phố Đông (trung tâm mới) và Phố Tây (trung tâm cũ) của Trung Quốc là tương tự như Thủ Thiêm, Quận 2 (trung tâm mới) và Quận 1 (trung tâm hiện tại).

Sau thời gian phát triển 20 năm giá bất động sản của Phố Đông đã gấp 2-3 lần so với khu vực Phố Tây. Vậy nên với giá bất động sản của Thủ Thiêm, Quận 2 hiện tại tuy đã tăng rất nhanh nhưng vẫn chỉ bằng 1/2 – 1/3 so với Quận 1 và sự lo lắng về bong bóng bất động sản là chưa đủ bằng chứng thuyết phục.

Theo những ghi nhận của dữ liệu quá khứ thì chuyện này cũng từng xảy ra với khu Phố Đông của Trung Quốc, nhà đầu tư trở nên lo sợ khi không bắt kịp được tốc độ tăng giá, các nhà phân tích tuyên bố bong bóng và cảnh báo nhà đầu tư được phát sóng liên tục. Nhưng sự thật đã chứng minh lo lắng đó chỉ là tạm thời, giá trị thật của bất động sản khu vực hội tụ đầy đủ điều kiện luôn trả lời bằng chính “hành động” chứ không chỉ “lời nói”. Một “thiên tài kiệt xuất” không thể đem những dữ liệu chung chung thông thường ra tính toán được.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét một vài yếu tố liên quan đến thời gian của sự phát triển và nhận diện đúng mức giá trong ngắn hạn và trung hạn. Vì chúng ra biết trong dài hạn giá sẽ tăng rất cao nhưng nắm rõ diễn biến thị trường giai đoạn ngắn hạn và trung hạn sẽ giúp tăng mức lợi nhuận lên cao hơn và tránh được những tình huống mua “hớ”.

3. Trả lời câu hỏi phía trên.

Giá trị sử dụng của bất động sản có xứng đáng với mức tiền bỏ ra, nói cách khác giá trị thực của bất động sản Quận 2 là bao nhiêu?

– Giá trị thật của bất động sản Quận 2 là rất cao và liên tục gia tăng vì vậy việc sợ mua một quả bong bóng là không có cơ sở lý luận thuyết phục.

Cơ sở của sự tăng giá là chính đáng hay chỉ là “lòng tham”?

– Hoàn toàn chính đáng, cơ sở gia tăng giá là tổng hoà các yếu tố thiên thời, địa lợi, nhân hoà.

Rủi ro lớn nhất là gì? khi rủi ro thật sự xảy ra người mua cuối cùng có phải ngậm đắng?

– Rủi ro lớn nhất có thể xảy ra là trong ngắn hạn có thể nhà đầu tư sẽ mua mức giá cao hơn mức giá trung bình của thị trường Quận 2 làm ảnh hưởng đến lợi nhuận trong ngắn hạn hoặc lỗ ít. Nhưng xét về trung hạn và dài hạn thì điều này không ảnh hưởng nhiều, vấn đề là lợi nhuận cao hơn hay thấp hơn trong một khoảng thời gian nhất định chứ không phải là “ngậm đắng hay không”.

IV. Nhà đầu tư nên làm gì với bất động sản Quận 2 vào lúc này.

Nên tham gia hay không? Nếu tham gia thì đâu là thời gian thích hợp?

– Theo chúng tôi khuyến nghị thì nhà đầu tư nên tham gia vào thị trường vào lúc này. Tuy nhiên, đừng vội vàng quyết định đầu tư khi chưa cân nhắc đến yếu tố pháp lý và giá (như đã nói ở trên nếu không xem kỹ vấn đề giá nhà đầu tư sẽ chịu thiệt thòi trong ngắn hạn), hãy lựa chọn và soi xét một cách đủ thông minh để có được lợi nhuận tốt nhất.

Nhưng cũng đừng quá chần chừ vì có thể Quý nhà đầu tư sẽ bỏ lỡ một vài cơ hội tốt, an toàn là quan trọng nhưng quá an toàn dễ dẫn đến bỏ lỡ cơ hội.

– Chúng tôi không đủ khả năng để đưa ra lời khuyên đúng đến 100%, nhưng là một nhà môi giới làm việc 10 tiếng/ngày và suốt gần chục năm chúng tôi ở đủ lâu trên thị trường để nhận ra nhịp thở dù là nhỏ của thị trường, đủ nhạy cảm để nhận thấy cơ hội và rủi ro.

Đương nhiên việc gì cũng có tỷ lệ thành công nhất định nhưng nếu nhà đầu tư đang quan tâm đến thị trường Quận 2 thì một lời khuyên miễn phí từ phía chúng tôi chắc chắn sẽ đem lại nhiều lợi ích và tiết kiệm thời gian hơn nhiều so với tự tìm hiểu.

Cần được tư vấn miễn phí? Quý nhà đầu tư hãy gửi bình luận bên dưới hoặc để lại thông tin. Chuyên viên tư vấn của chúng tôi sẽ trực tiếp liên hệ cho Quý vị trong “tích tắc”.