Cách thức hạn chế tranh chấp đầu tư chung bất động sản

04/10/2022 03:10

Trong rất nhiều cách đầu tư bất động sản, đầu tư chung là một trong những cách thức phổ biến được nhà đầu tư chọn lựa. Tuy nhiên, cách đầu tư này sẽ đòi hỏi nhà đầu tư cần xem xét rất kỹ về vấn đề pháp lý, nguồn gốc của bất động sản và quan trọng nhất là người để góp vốn chung. Vậy, cách thức hạn chế tranh chấp đầu tư chung bất động sản như thế nào? Hãy cùng Nasaland điểm qua các chi tiết quan trọng.

Hạn chế tranh chấp đầu tư chung bất động sản — Tranh chấp đầu tư chung bất động sản

1. Ưu và nhược điểm khi đầu tư chung bất động sản

Ưu điểm:

Bỏ ít vốn hơn nhưng nhận được tiềm năng cao hơn: nếu chúng ta có một cơ hội đầu tư lớn, nhưng nguồn lực tài chính của chúng ta vẫn chưa sẵn sàng. Đầu tư chung bất động sản sẽ giúp bạn sở hữu cổ phần của một quỹ đất lớn, nhiều tiềm năng lợi nhuận mà không bị vụt mất cơ hội.
Có nhiều góc nhìn đầu tư: khi có nhiều cộng tác, bạn sẽ tiếp nhận được nhiều góc nhìn đầu tư khác nhau, nhìn ra được các cơ hội và hạn chế những quyết định mang tính cảm tính.
Mở rộng cơ hội đầu tư: Khi có cơ hội đầu tư hợp tác cùng những đối tác, mối quan hệ và sự hiểu biết của bạn về lĩnh vực này sẽ được mở rộng, điều này chắc chắn sẽ giúp ích rất nhiều cho các cơ hội đầu tư tiếp theo.

Nhược điểm:

Có quá nhiều ý kiến: đầu tư chung bất động sản khi có quá nhiều người, nhiều ý kiến, điều này gây ra khó khăn trong việc thống nhất các hạng mục.
Lòng tin, sự ủy thác: đây là vấn đề rất quan trọng. Sự tin tưởng và ủy thác cho nhau trong các thương vụ mua bán sẽ mang lại tiềm ẩn rủi ro rất lớn trong đầu tư chung bất động sản. Không ít trường hợp vì tin tưởng nhau mà không có thỏa thuận mua chung, đến khi tan vỡ thì không đủ điều kiện pháp lý dẫn đến những tranh chấp và khả năng mất trắng tài sản.

2. Các rủi ro khi đầu tư chung bất động sản

Rủi ro khai thác quyền sử dụng đất

Thực tế có quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể có tên của nhiều người cùng góp tiền đầu tư chung bất động sản nhưng khi khai thác quyền sử dụng đất sẽ không xác định được giới hạn của quyền khai thác đất và dễ xảy ra tranh chấp.

Rủi ro định đoạt quyền sử dụng đất:

Cũng giống như rủi ro về khai thác quyền sử dụng đất, nếu chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa đủ để thống nhất việc định đoạt quyền sử dụng đất. Căn cứ vào Điều 218 thuộc Bộ luật dân sự năm 2015 về việc định đoạt tài sản chung:

Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Việc định đoạt tài sản chung phải được áp dụng theo quy định tại khoản 1, 2, 3 của Điều 218 thuộc Bộ luật Dân sự 2015. Những người góp tiền mua chung đất cũng sẽ cần hình thành văn bản hoặc thỏa thuận việc định đoạt quyền sử dụng đất.

3. Làm sao để hạn chế tranh chấp đầu tư chung bất động sản

Thẩm định:

Độ an toàn: Dự án đó có thật hay không, mức độ cạnh tranh, tiềm năng tăng trưởng, pháp lý rõ ràng. Khi nắm được các điểm này, tinh thần của bạn sẽ tốt hơn cho các lựa chọn. Đảm bảo được tính thực tế và khả năng thu về lợi nhuận của dự án đó.
Đối tác: Độ uy tín, thân thiết và hiểu rõ đối tác, nguồn lực của đối tác, dòng tiền của đối tác. Chỉ khi hiểu rõ đối tác thì chúng ta mới giảm được khả năng mất tiền của mình. Việc đối tác có dòng tiền ổn định và nguồn lực lớn sẽ giúp hạn chế các tranh chấp trong đầu tư chung bất động sản. Khi gặp các vấn đề sẽ được giải quyết dễ dàng hơn.

Đảm bảo tính pháp lý:

Tính pháp lý của lô đất (điều này là đương nhiên cho tất cả các loại đầu tư bất động sản. Bạn có thể tham khảo thêm tại luatvietnam.vn về kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất)
Tính pháp lý giữa việc hợp tác nhiều người (Hợp đồng/thỏa thuận mua chung)
Hợp đồng góp tiền đầu tư chung bất động sản cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia;
Thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật;
Nếu không lựa chọn hình thức thỏa thuận hợp đồng bằng văn bản hoặc không đủ điều kiện thành lập văn bản; hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm hay ghi hình để chứng minh cho giao dịch;
Theo quy định của pháp luật, cần yêu cầu mỗi chủ sở hữu đều phải có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lựa chọn một người đại diện đứng tên thì cần có giấy tờ chứng minh thỏa thuận cho người đó đại diện đứng tên

4. Lưu ý hai hạng mục quan trọng trong đầu tư chung bất động sản

Thỏa thuận góp vốn:

Thỏa thuận về việc bạn và đối tác phân chia cổ phần hay phần trăm góp vốn cho lô đất đó. Cần hình thành văn bản thỏa thuận tỷ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất; nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận; tránh tranh chấp về sau.

Thỏa thuận thời điểm bán:

Thỏa thuận về việc khi nào sẽ đủ điều kiện bán lô đất hay khi cộng tác muốn rút lui vào thời gian sớm hơn thì sang nhượng cổ phần diễn ra thế nào. Có các cam kết và ràng buộc hay không.

Xem thêm các thông tin về bất động sản: